“L’Europa vieta le seconde case.”
“Airbnb sarà bloccato.”
“Non potremo più affittare ai turisti.”
No.
Almeno non è questo che dice la proposta presentata dalla Commissione Europea il 9 settembre 2026.
L’Affordable Housing Act nasce da un problema diverso: in molte città, isole e località turistiche europee il prezzo delle abitazioni e degli affitti si è allontanato dai redditi di chi vive e lavora sul territorio.
La Commissione vuole creare un metodo comune per stabilire quando questa pressione è abbastanza forte da giustificare interventi locali.
Ed è qui che il discorso diventa interessante anche per Viareggio e la Versilia.
Perché qui abbiamo un mercato immobiliare particolare: residenti, turismo, seconde case, immobili di investimento e affitti brevi convivono nello stesso territorio.
La domanda quindi non è “Bruxelles ci porterà via le seconde case?”.
La domanda seria è:
Viareggio e la Versilia hanno caratteristiche compatibili con quelle che l’Europa considera rilevanti quando parla di stress abitativo?
La risposta più corretta, oggi, è: ci sono diversi segnali che rendono il tema concreto, ma non possiamo dire che Viareggio sia già stata ufficialmente classificata come “area sotto stress abitativo”.
Vediamo perché.
Cosa ha proposto davvero l’Europa
Il 9 settembre 2026 la Commissione Europea ha presentato una proposta di regolamento chiamata Affordable Housing Act.
La parola importante è “proposta”.
Il procedimento legislativo è ancora in corso.
Il testo non introduce oggi un divieto europeo sulle seconde case e non impone automaticamente limiti agli affitti brevi.
Anzi, la proposta chiarisce espressamente che non crea un nuovo potere europeo per vietare l’acquisto o l’utilizzo degli immobili e non obbliga le amministrazioni a introdurre restrizioni.
Quello che fa è diverso.
Stabilisce un quadro comune per valutare se un territorio si trova realmente in una situazione di forte pressione abitativa e per verificare se eventuali misure locali siano giustificate, proporzionate, trasparenti e non discriminatorie.
In pratica: prima di limitare qualcosa bisogna dimostrare il problema.
Cosa significa “area sotto stress abitativo”
Il cuore del sistema è il rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito.
La proposta usa come prima soglia un rapporto pari ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un’abitazione media.
Inoltre, normalmente si verifica che questo rapporto sia aumentato nei dieci anni precedenti e che la pressione non sia destinata a ridursi nei tre anni successivi.
Se il rapporto arriva almeno a dieci anni di reddito, la condizione della crescita decennale non è richiesta.
Questa è però solo la prima parte.
Il Joint Research Centre parla infatti di una valutazione in due livelli.
Prima: verificare quanto la casa è diventata poco accessibile rispetto al reddito.
Poi: capire perché.
Tra le cause che possono essere analizzate ci sono:
- dinamica della popolazione;
- domanda e offerta di abitazioni;
- nuove costruzioni;
- case vuote o non occupate stabilmente;
- utilizzi non principali degli immobili;
- affitti brevi;
- disponibilità di case per la locazione residenziale.
Questo passaggio è fondamentale: avere molte seconde case o molti annunci turistici, da solo, non significa automaticamente essere “sotto stress”.
Gli affitti brevi possono contare?
Sì.
La proposta europea li considera tra i possibili fattori che possono ridurre la disponibilità di abitazioni per l’uso residenziale ordinario.
Ma anche qui niente automatismi.
Se un’amministrazione volesse introdurre una misura sugli affitti brevi per motivi di accessibilità abitativa, dovrebbe dimostrare che questi affitti hanno prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sul costo delle case per almeno i tre anni precedenti.
Dovrebbe inoltre dimostrare che una misura meno restrittiva non sarebbe sufficiente.
E la misura dovrebbe essere calibrata soprattutto sulle forme di attività che, per quantità, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiore probabilità di sottrarre abitazioni all’uso residenziale ordinario.
Quindi: “ci sono molti Airbnb” non basta.
E le seconde case?
Anche le forme di utilizzo non principale delle abitazioni entrano nel quadro della proposta.
Il testo cita, come esempi di possibili misure già previste dagli ordinamenti nazionali e locali, interventi sull’uso non primario, sulla lunga vacanza degli immobili, sulla destinazione d’uso e, in determinate circostanze, su immobili destinati a specifiche categorie di acquirenti o residenti.
Ma è importante non trasformare degli esempi in un titolo falso.
La proposta NON dice:
“vietiamo le seconde case”.
Dice:
se un territorio dimostra una vera situazione di stress abitativo e se un determinato utilizzo degli immobili contribuisce in modo documentato al problema, eventuali misure devono rispettare regole comuni di necessità e proporzionalità.
Cosa è già legge e cosa è ancora proposta
Qui bisogna distinguere due cose.
1. Regolamento UE 2024/1028
È già applicabile dal 20 maggio 2026.
Riguarda soprattutto registrazione, raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni brevi attraverso le piattaforme online.
Serve anche a dare alle amministrazioni una fotografia molto più precisa del fenomeno.
2. Affordable Housing Act
È la proposta presentata il 9 settembre 2026.
Non è ancora il regolamento definitivo.
Quindi una cosa serve soprattutto a sapere meglio cosa succede nel mercato degli affitti brevi.
L’altra prova a stabilire quando e come un’autorità può giustificare eventuali interventi legati alla pressione abitativa.
E in Toscana?
Un altro punto che molti rischiano di perdere è questo: la possibilità di intervenire sugli affitti brevi non nasce tutta a Bruxelles.
La Toscana ha già un Testo unico del turismo che consente ai Comuni rientranti nelle categorie previste dalla legge regionale di individuare zone o aree nelle quali stabilire criteri e limiti specifici per le locazioni turistiche brevi.
La normativa regionale è stata ulteriormente modificata nel 2026 ampliando la platea dei Comuni interessati.
Quindi il tema dei poteri locali esiste già.
La proposta europea, se approvata, aggiungerebbe soprattutto un quadro comune per giustificare e controllare misure motivate dalla necessità di salvaguardare disponibilità e accessibilità delle abitazioni.
Perché la Versilia merita attenzione
Guardiamo alcuni dati.
Quotazioni OMI — secondo semestre 2025
Elaborazione comunale dell’Osservatorio Versilia su dati Agenzia delle Entrate:
- Viareggio: circa 2.200 €/m²
- Camaiore: circa 2.200 €/m²
- Pietrasanta: circa 2.750 €/m²
- Forte dei Marmi: circa 5.520 €/m²
Attenzione: sono valori territoriali di riferimento OMI elaborati in media comunale. Non sono il prezzo reale di ogni casa e non sostituiscono una valutazione.
Reddito imponibile medio per dichiarante — 2024
- Viareggio: 25.539 €
- Camaiore: 23.745 €
- Pietrasanta: 25.239 €
- Forte dei Marmi: 40.249 €
Questi numeri NON possono essere usati direttamente per calcolare il rapporto europeo ufficiale, perché l’Affordable Housing Act utilizza dati e livelli territoriali differenti, in particolare prezzi medi di transazione a livello NUTS 3 e reddito disponibile a livello NUTS 2.
Ma mostrano perché il tema dell’accessibilità economica merita di essere osservato.
Il peso del turismo
Nel 2025 le presenze turistiche per residente risultavano:
- Viareggio: 14,15
- Camaiore: 16,64
- Pietrasanta: 19,22
- Forte dei Marmi: 53,52
Sono numeri che fotografano territori nei quali il mercato della casa non è alimentato soltanto dalla domanda dei residenti.
Gli affitti brevi
Secondo AirDNA, ad agosto 2026 risultavano circa:
- 1.198 annunci attivi a Viareggio;
- 1.001 a Camaiore;
- 593 a Pietrasanta;
- 232 a Forte dei Marmi.
AirDNA monitora Airbnb, Vrbo e Booking.com e cerca di eliminare i duplicati tra piattaforme.
Questi non sono “CIN ufficiali” e non vanno confusi con il numero degli immobili registrati nella banca dati nazionale.
Sono però un indicatore della presenza del mercato delle locazioni brevi.
Le case non occupate stabilmente
Anche questo fenomeno è rilevante.
A Viareggio i dati 2023 riportano circa il 27% delle abitazioni non occupate da residenti.
A Forte dei Marmi la quota supera il 60% nel 2023.
A Camaiore il Censimento 2021 rilevava 8.343 abitazioni non occupate o occupate da non residenti su 22.303 totali, circa il 37%.
I periodi non sono tutti identici e questi dati comprendono situazioni diverse: seconde case, immobili vuoti, uso stagionale e abitazioni occupate da non residenti.
Quindi non possiamo trasformarli automaticamente in “case sottratte ai residenti”.
Ma sono esattamente il tipo di informazione che può entrare nell’analisi delle caratteristiche locali del mercato.
Viareggio è già un’area sotto stress abitativo?
No: almeno non possiamo dirlo sulla base dei dati pubblici che abbiamo appena visto.
E sarebbe scorretto scriverlo in un titolo.
Il metodo europeo richiede una valutazione specifica con i dati previsti dalla proposta e con un’analisi delle cause locali.
Le quotazioni comunali, il reddito fiscale locale, le seconde case e gli annunci turistici sono segnali.
Non sono una certificazione europea.
La conclusione corretta è un’altra:
Viareggio e la Versilia hanno diverse caratteristiche che rendono il tema molto più concreto qui che in un territorio con poche seconde case e poco turismo.
E proprio per questo vale la pena seguirne l’evoluzione.
Cosa potrebbe succedere ai proprietari
Non esiste oggi una risposta del tipo:
“da domani non puoi più affittare”.
Gli scenari possibili dipenderanno dal testo definitivo del regolamento europeo, dalla normativa nazionale e regionale e dalle scelte delle amministrazioni competenti.
Le eventuali conseguenze potrebbero riguardare, ad esempio:
- modalità di registrazione e controllo;
- limiti territoriali o temporali sulle locazioni brevi;
- autorizzazioni o condizioni particolari;
- maggiore differenza tra uso principale e uso non principale;
- costi e adempimenti;
- diversa redditività di alcuni immobili.
Ma oggi sono scenari, non regole già decise.
E i valori immobiliari?
Anche qui attenzione alle semplificazioni.
Una nuova regola non fa automaticamente “crollare” o “salire” i prezzi.
Può però cambiare il modo in cui un investitore valuta un immobile.
Se una casa vale molto anche perché può produrre un determinato reddito turistico, una futura limitazione potrebbe modificare i conti dell’acquirente.
Al contrario, un immobile con forte domanda residenziale, posizione rara o utilizzi alternativi potrebbe essere meno sensibile.
In pratica il mercato potrebbe iniziare a distinguere ancora di più tra immobili:
- acquistati per uso personale;
- destinati alla locazione tradizionale;
- destinati prevalentemente all’affitto turistico;
- seconde case utilizzate poche settimane l’anno;
- immobili di investimento con rendimenti diversi.
Non c’è quindi una risposta unica alla domanda “i prezzi saliranno o scenderanno?”.
Vendere, tenere o mettere a reddito?
Dipende dall’immobile.
Prima di decidere conviene conoscere almeno:
- valore realistico di vendita oggi;
- rendimento netto reale, non il fatturato lordo;
- spese ordinarie e straordinarie;
- fiscalità e costi di gestione;
- utilizzo personale che vuoi mantenere;
- rendimento possibile con locazione lunga;
- dipendenza economica dell’immobile dall’affitto turistico;
- orizzonte temporale del proprietario.
Un appartamento acquistato vent’anni fa, usato dalla famiglia e affittato per un mese d’estate è una cosa.
Un immobile acquistato oggi esclusivamente perché il conto economico funziona con 150 notti di affitto breve l’anno è un’altra.
Ed è proprio questa distinzione che potrebbe diventare sempre più importante.
La domanda da farsi oggi
Se possiedi una seconda casa a Viareggio o in Versilia non hai bisogno di prendere una decisione affrettata sulla base di un titolo di giornale.
Hai però una buona ragione per conoscere meglio il tuo immobile.
Quanto vale oggi?
Quanto rende realmente?
Chi potrebbe comprarlo?
Quanto del suo valore dipende dall’utilizzo turistico?
E quali alternative avrebbe se un domani le regole cambiassero?
Non serve prevedere il futuro.
Serve evitare di scoprirlo troppo tardi.
Se possiedi una seconda casa a Viareggio o in Versilia e vuoi capire come si colloca oggi sul mercato, trovi i miei contatti su www.tizianobaroni.it.
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