“Vorrei vendere casa, ma ho ancora il mutuo. Quindi devo aspettare di averlo finito?”
No. Ed è proprio questo uno dei dubbi che porta molti proprietari a rimandare una vendita che, in realtà, potrebbe essere perfettamente possibile.
Avere un mutuo ancora in corso non significa che la casa non possa essere venduta. Significa, più semplicemente, che nella compravendita bisogna gestire correttamente il debito residuo e l’ipoteca che garantisce il finanziamento.
La banca, infatti, non diventa proprietaria dell’immobile perché ti ha concesso il mutuo. Tu resti proprietario della casa. L’ipoteca è una garanzia a favore della banca e, quando decidi di vendere, bisogna stabilire come gestirla.
Il mutuo non ti “incatena” alla casa
Immagina di aver comprato casa dieci anni fa con un mutuo trentennale.
Oggi la tua vita è cambiata: vuoi una casa più grande, devi trasferirti oppure semplicemente vuoi vendere.
Guardando il piano di ammortamento, però, scopri di avere ancora molti anni di rate davanti e pensi:
“Non posso vendere finché non ho finito di pagare.”
È qui che nasce l’equivoco.
Non sei obbligato ad aspettare la scadenza naturale del mutuo. Esistono diverse strade che possono permettere di chiudere o riorganizzare il finanziamento in occasione della vendita.
Vediamo le principali.
Prima soluzione: estinguere anticipatamente il mutuo
La strada più intuitiva è l’estinzione anticipata.
In pratica, chiedi alla banca quanto capitale resta da restituire e saldi il debito prima della scadenza prevista.
Se disponi della liquidità necessaria, puoi farlo prima della vendita.
Ma questa non è l’unica possibilità.
Molte compravendite vengono organizzate facendo avvenire l’estinzione contestualmente al rogito: una parte del prezzo pagato dall’acquirente viene destinata al saldo del debito residuo con la banca e il resto va al venditore.
Le modalità concrete di pagamento, rilascio della quietanza e cancellazione dell’ipoteca devono naturalmente essere coordinate con banca e notaio in base al caso specifico.
Questo significa una cosa molto importante: non devi necessariamente avere già sul conto tutti i soldi necessari a chiudere il mutuo per poter pensare di vendere.
E la Legge Bersani cosa c’entra?
Quando si parla di estinzione anticipata, spesso salta fuori la frase:
“Con la Bersani non ci sono più penali.”
Il concetto di fondo è corretto, ma va spiegato con precisione.
Il Decreto Legge 31 gennaio 2007 n. 7, convertito nella Legge 2 aprile 2007 n. 40, ha introdotto importanti novità in materia di mutui.
Per determinate categorie di mutui stipulati a partire dalle date previste dalla normativa, le clausole che impongono penali, compensi o altri oneri per l’estinzione anticipata sono nulle.
Per alcuni mutui stipulati prima dell’entrata in vigore di queste disposizioni, invece, è stato previsto un sistema di riduzione e limitazione delle penali.
Quindi la cosiddetta “Bersani” non è una quarta soluzione per vendere casa.
È una normativa che, nei casi in cui trova applicazione, può rendere più semplice e meno onerosa l’estinzione anticipata del finanziamento.
Per questo, prima di impostare la vendita, è utile controllare il contratto di mutuo e chiedere alla banca un conteggio estintivo aggiornato.
Seconda soluzione: l’accollo del mutuo
Un’altra possibilità è l’accollo.
In questo caso l’acquirente subentra nel mutuo già esistente e continua a pagare le rate residue.
Sulla carta può sembrare una soluzione molto semplice, ma c’è un aspetto fondamentale che il venditore non deve trascurare: essere realmente liberato dal debito verso la banca.
Nell’accollo liberatorio, se accettato dalla banca, il precedente debitore viene liberato dall’obbligazione.
Nell’accollo cumulativo, invece, il venditore può rimanere obbligato insieme al nuovo debitore.
Tradotto in termini pratici: vendere la casa non significa automaticamente essere usciti dal mutuo.
Per questo l’accollo va valutato con grande attenzione, leggendo le condizioni dell’operazione e verificando la posizione della banca.
Terza soluzione: sostituire la garanzia
Esiste poi una terza strada: la sostituzione della garanzia.
In alcuni casi, soprattutto quando il proprietario vende una casa per acquistarne un’altra, l’istituto di credito può accettare di trasferire la garanzia ipotecaria dal vecchio immobile al nuovo.
Questo può consentire di mantenere il finanziamento esistente senza doverlo necessariamente chiudere.
Attenzione però: non è un diritto automatico del cliente.
La banca deve approvare l’operazione e valutare se il nuovo immobile offre garanzie adeguate.
È quindi una possibilità da verificare direttamente con il proprio istituto di credito.
Quindi posso davvero vendere casa anche se ho ancora il mutuo?
Sì, in linea generale è possibile.
La domanda corretta non è:
“Posso vendere?”
La domanda corretta è:
“Qual è la soluzione migliore per gestire il mio mutuo quando vendo?”
Potrebbe essere l’estinzione anticipata prima del rogito.
Potrebbe essere l’estinzione contestuale alla vendita.
Potrebbe essere un accollo.
Oppure, quando la banca lo permette, una sostituzione della garanzia.
Ogni situazione va però valutata individualmente, perché cambiano il debito residuo, il tipo di contratto, le condizioni della banca, il prezzo di vendita e le esigenze dell’acquirente.
La paura nasce spesso prima ancora di verificare i numeri
Il vero errore è rinunciare all’idea di vendere partendo da un presupposto sbagliato.
Se hai un mutuo residuo di 80.000 euro e vuoi vendere casa, sapere quell’importo non significa scoprire un ostacolo: significa avere uno dei dati necessari per costruire correttamente l’operazione.
Prima di mettere l’immobile sul mercato è quindi utile conoscere almeno:
- il capitale residuo;
- il conteggio necessario per l’eventuale estinzione;
- le condizioni previste dal proprio contratto;
- le eventuali possibilità offerte dalla banca.
Da lì si può capire quale strada è concretamente percorribile.
Il mutuo non è il divieto di vendita
Questa è la cosa più importante da ricordare:
avere ancora un mutuo non rende la tua casa invendibile.
Rende semplicemente necessario organizzare bene la compravendita.
E prima conosci il debito residuo e le alternative disponibili, prima puoi capire come impostare correttamente la vendita senza farti bloccare da una paura che, molto spesso, nasce da un equivoco.
Se vuoi capire come affrontare la vendita della tua casa a Viareggio anche con un mutuo ancora in corso, vai su www.tizianobaroni.it.
#venderecasa, #mutuo, #mutuocasa, #immobiliare, #tizianobaroni