Hai accettato una proposta per la tua casa. L’acquirente sembra convinto, si parla già di banca, perizia e data del rogito. Passano alcune settimane e arriva la comunicazione che nessun venditore vorrebbe ricevere:
“Il mutuo non è stato concesso.”
A quel punto la prima reazione è quasi sempre la stessa: e adesso?
La risposta non è uguale per tutti, perché dipende soprattutto da come è stata scritta la proposta di acquisto.
Il diniego del mutuo non produce sempre lo stesso effetto
Quando un acquirente ha bisogno di un finanziamento, nella proposta può essere inserita una condizione sospensiva legata all’ottenimento del mutuo.
L’articolo 1353 del Codice Civile consente alle parti di subordinare l’efficacia del contratto a un avvenimento futuro e incerto.
Tradotto nel caso immobiliare: venditore e acquirente possono stabilire che l’accordo produca pienamente i suoi effetti soltanto se, entro un certo termine e alle condizioni definite, l’acquirente ottiene il finanziamento necessario.
Se la condizione è stata formulata correttamente e il mutuo non viene ottenuto secondo quanto previsto, non siamo davanti alla stessa situazione di un acquirente che semplicemente cambia idea e decide di non comprare.
Per questo non basta dire: “Il mutuo è stato negato, quindi succede sempre questo.”
Bisogna leggere ciò che è stato firmato.
Se la proposta è subordinata al mutuo
Una proposta con condizione sospensiva offre una tutela importante all’acquirente che dipende dal finanziamento.
Ma dal punto di vista del venditore introduce anche un elemento di incertezza.
Finché la condizione non si avvera, l’operazione resta legata all’esito della pratica bancaria. Se il finanziamento viene negato nei termini e nelle condizioni previste dalla clausola, il venditore non può automaticamente considerare l’acquirente inadempiente soltanto perché il mutuo non è arrivato.
Anche le somme eventualmente versate devono essere gestite sulla base della natura dell’accordo e della clausola sottoscritta.
Sul tema della mediazione, l’articolo 1757 del Codice Civile stabilisce inoltre che, quando il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge quando la condizione si verifica.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18953 del 10 luglio 2024, ha affrontato proprio un preliminare di vendita subordinato all’ottenimento di un mutuo, ribadendo la rilevanza concreta della condizione sospensiva.
Questo dimostra perché una frase scritta bene o male nella proposta può cambiare completamente il quadro.
Se la proposta NON è subordinata al mutuo
Qui la situazione è diversa.
Il fatto che l’acquirente avesse intenzione di pagare il prezzo attraverso un mutuo non significa, da solo, che il venditore si sia assunto il rischio della mancata concessione.
Se l’accordo è già vincolante e non è stato subordinato al finanziamento, il diniego della banca normalmente non cancella automaticamente gli obblighi dell’acquirente.
Quando è stata versata una caparra confirmatoria, l’articolo 1385 del Codice Civile prevede specifici rimedi in caso di inadempimento.
Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte, ricorrendone i presupposti, può recedere trattenendo la caparra. In alternativa può scegliere gli altri rimedi previsti dall’ordinamento, chiedendo l’esecuzione o la risoluzione del contratto e il risarcimento secondo le regole generali.
Ma attenzione: non significa che ogni mutuo negato permetta automaticamente al venditore di trattenere qualsiasi somma.
Bisogna verificare cosa è stato firmato, se quella somma è davvero una caparra confirmatoria, quali condizioni erano previste e per quale motivo l’operazione non può proseguire.
In caso di controversia, la valutazione deve essere fatta da un professionista legale sulla documentazione concreta.
Il problema che resta comunque al venditore: il tempo
Possiamo discutere di clausole, caparre e diritti.
Ma c’è una conseguenza molto più semplice da capire: il venditore può aver perso settimane o mesi.
Durante la pratica di mutuo può aver ridotto le visite, rallentato la commercializzazione, messo in secondo piano altri potenziali acquirenti o organizzato i propri progetti personali pensando che la vendita fosse ormai instradata.
Poi arriva il diniego.
La casa torna sul mercato e bisogna ripartire.
Nuove telefonate.
Nuove visite.
Nuove trattative.
E magari nel frattempo un acquirente realmente pronto a comprare è già andato altrove.
Per questo la qualità dell’acquirente non si misura soltanto da quanto gli piace la casa.
Bisogna anche capire se ha una struttura finanziaria compatibile con l’acquisto che sta cercando di fare.
Perché la consulenza mutuo dovrebbe venire PRIMA della ricerca della casa
Molte persone fanno esattamente il percorso contrario.
Prima guardano gli annunci.
Poi visitano dieci case.
Poi trovano quella giusta.
Poi fanno una proposta.
E soltanto a quel punto iniziano a capire seriamente quanto la banca sia disposta a finanziare.
È un ordine rischioso.
La banca valuta diversi elementi: reddito, stabilità lavorativa, impegni finanziari già esistenti, disponibilità di liquidità, importo richiesto e rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile.
Inoltre, anche una buona valutazione reddituale iniziale non garantisce l’erogazione definitiva del mutuo.
L’immobile dovrà essere valutato. La perizia può incidere sull’importo finanziabile. Possono emergere problemi documentali o altri elementi che la banca considera rilevanti.
Quindi la consulenza preventiva non serve a promettere un “mutuo sicuro”.
Serve a fare una cosa molto più seria: capire se il progetto di acquisto è realistico prima di coinvolgere un venditore.
Un esempio semplice
Francesca vuole comprare una casa da 320.000 euro.
Ha una certa disponibilità iniziale e pensa che la banca finanzierà tutto il resto.
Inizia a visitare immobili in quella fascia, trova la casa di Paolo e presenta una proposta.
Solo dopo comincia l’istruttoria completa.
La banca, analizzando reddito, altri finanziamenti e importo richiesto, ritiene sostenibile un’operazione molto più bassa.
Il mutuo viene negato.
Francesca ha perso tempo.
Paolo ha perso tempo.
La trattativa deve ripartire da zero.
Se Francesca avesse fatto prima una consulenza mutuo, avrebbe potuto sapere che il suo budget realistico era diverso e concentrare la ricerca sugli immobili effettivamente compatibili con la propria capacità finanziaria.
Non avrebbe avuto la certezza del mutuo, perché quella arriverà soltanto dopo le valutazioni complete della banca.
Ma avrebbe iniziato il percorso con numeri sensati.
La prequalifica tutela anche il venditore
Quando seguo una compravendita, non considero la parte finanziaria un dettaglio da affrontare alla fine.
Se l’acquirente ha bisogno di un mutuo, è importante capire il prima possibile se ha già parlato con un professionista del credito, quale fascia di prezzo sta valutando e con quale livello di liquidità affronta l’operazione.
Questo non significa invadere la privacy dell’acquirente e non significa garantire al venditore che la banca dirà sicuramente sì.
Significa ridurre il più possibile le sorprese evitabili.
Perché una compravendita seria deve tutelare entrambe le parti.
L’acquirente deve evitare di firmare impegni che non è realisticamente in grado di sostenere.
Il venditore deve evitare, per quanto possibile, di bloccare il proprio percorso di vendita con una trattativa finanziariamente fragile fin dall’inizio.
Prima il budget, poi la casa
La casa dei sogni si può trovare in una sera.
La sostenibilità di un mutuo, invece, va verificata con attenzione.
Per questo, se sai già che per comprare avrai bisogno di un finanziamento, il primo appuntamento utile non è necessariamente una visita immobiliare.
Può essere una consulenza mutuo.
Capire prima quanto puoi realmente spendere ti permette di cercare meglio, trattare con maggiore consapevolezza e presentarti al venditore con un progetto più credibile.
E soprattutto evita di arrivare alla frase che nessuno vuole sentire dopo settimane di trattativa:
“Mi dispiace, la banca ha detto no.”
Se vuoi capire come affrontare correttamente una compravendita a Viareggio, vai su www.tizianobaroni.it.
Questo contenuto ha finalità divulgativa. Gli effetti di un diniego di mutuo dipendono dal testo della proposta, dalle condizioni pattuite e dalle circostanze concrete; per controversie o interpretazioni contrattuali è opportuno rivolgersi a un professionista legale.
#mutuo, #comprarecasa, #venderecasa, #viareggio, #tizianobaroni