Molti proprietari scoprono la mancanza dell’agibilità soltanto quando stanno già vendendo casa. La casa piace, l’acquirente è interessato, il tecnico controlla i documenti. Ed ecco la domanda: “Il certificato di agibilità dov’è?”
Spesso il proprietario risponde: “La casa è del 1970, ci abito da quarant’anni e non me l’ha mai chiesto nessuno.” Ed è proprio qui che nasce il problema.
Cosa fa l’agibilità
L’agibilità attesta che l’immobile possiede determinati requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e utilizzo dell’abitazione.
Cosa non fa
La sua mancanza non significa automaticamente che:
❌ la casa sia abusiva;
❌ la casa sia invendibile;
❌ il mutuo venga automaticamente negato.
Cosa dice la normativa
L’agibilità è disciplinata dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. Fino al 2016 esisteva un vero e proprio certificato, rilasciato dal Comune su domanda del proprietario. Con il D.Lgs. 222/2016 (il cosiddetto “Decreto SCIA 2”) questo meccanismo è cambiato: il certificato è stato sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA), una dichiarazione firmata da un tecnico abilitato — di norma il direttore dei lavori — che attesta la sussistenza dei requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile.
Dal momento della presentazione della SCA allo Sportello Unico per l’Edilizia, l’immobile può già essere utilizzato: non serve più attendere un provvedimento esplicito del Comune, che mantiene però il potere di effettuare controlli e, se necessario, di intervenire.
Chi non presenta la segnalazione entro quindici giorni dalla fine dei lavori è soggetto a una sanzione amministrativa che va da 77 a 464 euro, secondo quanto previsto dal comma 3 dello stesso articolo 24.
Un aspetto importante riguarda gli immobili più datati: per gli edifici costruiti prima del 1942 la questione si intreccia con la normativa sul cosiddetto “ante ’42”, che in molti casi considera legittima la costruzione anche in assenza di titoli edilizi originari, salvo interventi successivi. Questo non equivale automaticamente al possesso dell’agibilità, ma incide sul modo in cui va affrontata la regolarizzazione.
L’obbligo “all’italiana”
L’agibilità è un documento importante. Ma moltissimi immobili, soprattutto quelli più datati, ne sono sprovvisti da anni. Il problema emerge soltanto quando qualcuno la chiede: il tecnico, l’acquirente, il notaio, la banca, il perito.
E il mutuo?
In alcuni casi la banca o il perito incaricato possono richiedere approfondimenti sulla situazione dell’agibilità. Questo non significa automaticamente che il mutuo venga negato. Può però comportare verifiche aggiuntive, richiesta di documenti, chiarimenti tecnici.
E la compravendita?
Sul piano contrattuale la questione ha un peso concreto. Se il venditore non ha presentato la SCA e non intende farlo, l’acquirente può assumersene l’onere in prima persona; ma se l’immobile risulta poi non agibile, la vendita può essere messa in discussione — nei casi più gravi si parla di consegna di un bene diverso da quello pattuito (il cosiddetto principio dell’aliud pro alio) — oppure l’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo. Anche la sola conoscenza, da parte dell’acquirente, dell’assenza di agibilità non basta a escludere contestazioni successive, se non è accompagnata da una rinuncia esplicita e formale al requisito.
Il consiglio
Verificare la documentazione prima di vendere. Verificare la documentazione prima di comprare. Scoprire un problema prima significa avere il tempo di risolverlo. Scoprirlo durante la trattativa può complicare una compravendita.
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“Il certificato di agibilità dov’è?”
Spesso il proprietario risponde:
“La casa è del 1970, ci abito da quarant’anni e non me l’ha mai chiesto nessuno.”
Ed è proprio qui che nasce il problema.
COSA FA L’AGIBILITÀ
L’agibilità attesta che l’immobile possiede determinati requisiti di:
sicurezza;
igiene;
salubrità;
utilizzo dell’abitazione.
COSA NON FA
La sua mancanza non significa automaticamente che:
❌ la casa sia abusiva;
❌ la casa sia invendibile;
❌ il mutuo venga automaticamente negato.
L’OBBLIGO “ALL’ITALIANA”
L’agibilità è un documento importante.
Ma moltissimi immobili, soprattutto quelli più datati, ne sono sprovvisti da anni.
Il problema emerge soltanto quando qualcuno la chiede:
il tecnico;
l’acquirente;
il notaio;
la banca;
il perito.
E IL MUTUO?
In alcuni casi la banca o il perito incaricato possono richiedere approfondimenti sulla situazione dell’agibilità.
Questo non significa automaticamente che il mutuo venga negato.
Può però comportare:
verifiche aggiuntive;
richiesta di documenti;
chiarimenti tecnici.
IL CONSIGLIO
Verificare la documentazione prima di vendere.
Verificare la documentazione prima di comprare.
Scoprire un problema prima significa avere il tempo di risolverlo.
Scoprirlo durante la trattativa può complicare una compravendita.
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